このホームページについて

1 ：名無し不動さん：2009/03/22(日) 12:26:48 ID:???

このホームページは、入居者による入居者のための原状回復を語る場所です。

基本
１　契約前に契約書がガイドラインなど常識的な内容になっているか確認
２　入居直前に物件の写真を撮っておく
３　退去前に常識的範囲内で掃除をしておく
４　退去の時には、絶対に立ち会ってもらい、写真を撮っておく

交渉が難航した場合
１　自治体に相談　　←　以下テンプレを参照
２　訴訟　　　　　　　　←　通常使用の場合、ほとんど取り戻せます。
３　その他　　　　　　←　以下のレスを参考に

3 ：名無し不動さん：2009/03/22(日) 12:28:50 ID:???

【豆知識】

○民法第606条（賃貸物の修繕等）
　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

○国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
　（１.賃借人の原状回復義務とは何か　より）
　「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故
　意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を
　復旧すること」
　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifukugaido.pdf

○消費者契約法１０条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
　「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、
　消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、
　民法第１条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、
　無効とする。」
　http://www.consumer.go.jp/kankeihourei/keiyaku/index.html
　＊消費者契約法は平成十三年四月一日施行、施行後に締結された消費者契約について適用。
　＊裁判所は施行後に正式な手続き（両者の合意）により更新された契約についても適用と判断。

○敷金返還請求の時効は（民事）１０年。（民法167条1項）
　賃貸人又は賃借人が会社の場合（商事）５年。（商法522条）

○６０万円以下の請求であれば小額訴訟が便利。（弁護士不要、基本的に審判は１日）
　裁判所　Courts In Japan「小額訴訟」
　http://www.courts.go.jp/saiban/syurui/minzi/minzi_04_02_02.html

4 ：名無し不動さん：2009/03/22(日) 12:29:31 ID:???

消費者の皆様へ
―消費者全体で適格消費者団体を支える関係の構築を！
http://www.consumer.go.jp/seisaku/cao/soken/shohisha-minasama/shohisha-minasama.html

消費者団体訴訟制度が機能するには「情報」が、いのち

○制度は、大勢の消費者の皆様に役立つもの
　ある事業者による不当な勧誘行為、不当な契約条項の使用について「差止め」の結果が
出た場合（適格消費者団体と当該事業者間の話合いによる合意や、差止めの確定判決等）、
その事業者は、その後は、「消費者の皆様一般」に対して、対象となった行為と同一類型の
不当行為をしてはならないことになります。
　このことにより、適格消費者団体による「差止め」が無かった場合には被害に遭ったかも
知れない大勢の消費者の皆様が、被害に遭わなくて済むようになります。

○消費者トラブルに関する情報が不可欠
　このように、本制度は、消費者利益の擁護に大きく寄与するものです。
　一方、適格消費者団体が、問題となっている事業者に対峙し、主張・立証を尽くし、
「差止め」の結果を得るためには、消費者トラブルに関する情報（Ａ氏、Ｂ氏、Ｃ氏に
これこれの被害が発生したという情報や、契約書、勧誘のチラシなどの個別・具体的な
情報）を豊富に有することが欠かせません。

（中略）

○「適格消費者団体」に御一報、御連絡を！！
　したがいまして、本制度の趣旨を御理解し、御協力頂ける方は、消費者トラブルに関
する情報を、「適格消費者団体」に、積極的に、御一報、御連絡頂ければと思います。

-----------------------------------
消費者契約法・消費者団体訴訟制度について
http://www.consumer.go.jp/seisaku/cao/soken/index.html
認定された適格消費者団体一覧
http://www.consumer.go.jp/seisaku/cao/soken/tekikaku/zenkoku/zenkoku.html

5 ：名無し不動さん：2009/03/22(日) 12:30:18 ID:???

不動産トラブルで業者に対して指導や監督処分をしてくれるのはここ
主な都道府県の担当課

東京都 　住宅政策推進部不動産業課　　　　　　03-5320-5071
千葉県 　都市部宅地課不動産業班 　　　　　　　043-223-3237
神奈川県　県土整備部建設業課宅建指導班 　045-210-1111
静岡県 　都市住宅部不動産取引室　　　　　　　054-221-3077
愛知県 　建設部住宅管理課不動産グループ　　052-954-6583
京都府 　土木建築部建築指導課　　　　　　　　　075-414-5341
大阪府 　建築都市部　建築振興課 　　　　　　　06-6941-0351
福岡県 　建築都市部建築指導課 　　　　　　　　092-643-3718

国土交通大臣が免許した業者は国土交通大臣、知事が免許した業者には知事が監督処分を下します。
実際、エイブル・ミニミニは営業停止処分を受けています。

業者・大家の苦しいコピペ・話題そらしに惑わされないようにしましょう。

6 ：名無し不動さん：2009/03/22(日) 12:33:23 ID:???

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%C9%DF%B6%E2
敷金 【しききん】
賃貸借契約で、借り手が家賃を滞納したり、部屋の造作を壊すなどした場合の
損害賠償の支払いを担保するために、家主に対して預けるお金のこと。
保証金と同じ性格だが、敷金としての相場は家賃の1～3か月分。契約が終了した時、
滞納や修理が必要な損害を与えないかぎり無利息で全額返還されるのが原則。
部屋の改装費用を差し引いて返還する家主もいるが、常識的な使い方で
経年変化した分の改装費まで借り手が負担する義務はない。

7 ：名無し不動さん：2009/03/22(日) 12:35:45 ID:???

退去済みで、敷金が返還されない場合・不当な修繕費請求書が来た場合の参考手順
（業者・大家との交渉をスムーズに進める為、事前にきちんとした知識・情報を得ておく）

1.まずは管理会社に連絡し交渉。
管理会社からの見積もり・請求額の根拠を聞いてみましょう。（相手の説明に納得してしまえばここで終了。）
国土交通省ガイドラインに基づいた修繕費の負担額、自分が妥協して払う事が出来る金額を計算しておく。（相手が譲歩してくればここで妥協もあり。）
・必要に応じて次の文書を作成・送付
ガイドラインに基づいて修繕費負担額を計算し、国土交通省・不動産適正取引推進機構の文言を添え金額の正当性を主張した書類を管理会社に回答期限を明記し送付。

2.違法性を追求した文書を管理会社に送付。
ここではガイドラインではなく、民法606条・消費者契約法10条・裁判の判例などを用いて文書を作成し、管理会社の請求の違法性を指摘。
（敷引き→各地裁判例　修繕特約→H17/12/16最高裁判例を参考）

3.同様に大家と交渉。

4.効果なければ内容証明を大家に送付。

5.それでもダメな場合は小額訴訟。

1.何割かの管理会社は敷金返還に応じて来ると思いますが、応じない場合2.の手順へ。
管理会社との話し合いが決裂した場合、大家との交渉へ。
裁判になれば判例から貸主の方が不利な為、大抵は4.の段階までに敷金返還に応じてくると思われます。
法律に疎いなど大家が無知な場合、または嫌がらせの意味で5.まで進む事もあるでしょう。
威圧的な態度をとらずにあくまで冷静に対応する事。

時間に余裕無い人は諦めるか代行業者に依頼する。
諦めるといってもそれほど専門的な知識は必要としないのでネットで集めた知識で充分です。
数時間の勉強・作業で数万～数十万が返って来ると考えれば良いバイトになると思います。

14 ：名無し不動さん：2009/03/22(日) 15:08:42 ID:???

>>13
どこの不動産屋でもガイドラインって言われた時点でそう返すように
マニュアルに書いてあるし、実際ガイドラインそのものに法的拘束力はないよ。
ガイドラインに従わせるためには、相手を訴えるしか方法がない。
民事調停という方法もあるけど、それだとこっちも譲歩する必要がある。
それでもいいなら、調停の方が穏便に事が済む場合が多い。

基本的には>>7の手順に従うといいよ。

8 ：名無し不動さん：2009/03/22(日) 12:36:31 ID:???

特段の約定がない場合、敷金は故意過失の傷汚れがなければ全額戻るべきものです。
契約書に特約が記載されており署名捺印していたとしても、最高裁で修繕特約は成立していないとされた判例があります。
特約未成立と判断されれば契約書記載の特約、ハウスクリーニング・クロスの張替・畳の表替・鍵交換等の費用を負担する必要はありません。
以下参照。
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=24961&hanreiKbn=01
自分の状況を過去の判例と照らし合わせ、請求の違法性・敷金返還額が適正かどうか判断して下さい。

管理会社が悪質だった場合、各都道府県の宅地建物指導担当課に管理会社の苦情を入れましょう。
敷金返還請求の消滅時効は（個人間の債権と判断された場合は）民法167条1項により10年、または商事適用の場合（貸主が商人など）商法第522条により5年です。
諦めないようにしましょう。

9 ：名無し不動さん：2009/03/22(日) 12:37:17 ID:???

退去前にするべき事。
・当然ですが、全体の掃除

・証拠とするため、部屋毎に写真を数枚撮る。
　特に故意・過失による傷や汚れの部分は忘れないように。

・備え付けの設備機器や備品に損耗がある場合は、後の法外な高額請求に備えるため専門業者から見積書を取る。

・喫煙者は異臭がしないようにエアコンフィルターの掃除洗浄。

・退去時の立会い確認時、修繕確認書に納得出来ない箇所があった場合はその場で署名しない。

ガイドラインに基づいた修繕費負担額を計算できる人は計算しておき、それをもとに退去の立会い時に交渉。
退去時の立会いの時点で不動産屋と交渉出来れば、退去後請求が来てから交渉するよりも話が早いと思います。
署名はしてしまってもそれほど問題ないと思いますが、しない方が無難です。

10 ：名無し不動さん：2009/03/22(日) 12:38:23 ID:???

【豆知識】

敷金問題研究会
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/

原状回復に関する判例のまとめ
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/library/judge/kyouto040614/genzyou.htm

http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/28C4E916E8F80F0849257013000E76E5.pdf